無料インターネット相談 No.６

相談6．繰り上げ返済と住宅ローン減税　　相談者　ヤマさん　2014年8月4日

はじめまして。 住宅ローン減税の事をよく知らないのでサポートをして下さい。
シミュレーションをお願いします。
無理のないようにと考え中古マンションを購入しました。
まず、中古マンションは1997年8月築で50㎡以上ありますので、住宅ローン減税の対象になると考えていいでしょうか？
それから毎年40万円くらい繰り上げ返済（期間繰上）するのと、住宅ローン減税が終わった後に一括返済するのと、どちらが良いでしょうか？
シュミレーションをお願いします。

借入時期：平成25年1月
借入金額：950万円
借入期間：20年
金　　利：3年固定 0.75％　 4年目以降変動金利 0.875％（現時点）
返済終了：平成41年5月 （借入2ヶ月目に160万円、期間繰上げ返済したため）
借入残高：平成26年7月末7,180,648円

年収は470万程度で、平成25年の源泉徴収額は108,900円でした。
借入金額は少ない方だと思いますが、今後の金利上昇等、色々不安に思っています。
お忙しいところ、よろしくお願いします。

回答者　深井 豊CFP＠

住宅ローン減税の対象条件ですが、築後２０年以内（耐火建築物は２５年以内）の既存住宅で、５０㎡以上の床面積の条件に満たしているので、住宅ローン減税の対象となります。
住宅ローン減税の控除対象額ですが、年末の住宅ローン残高の１％が控除されます。
ヤマさんの昨年の所得税額の範囲での控除となるようです。

①平成26年8月から毎年8月に４０万円繰上げ返済をする場合
平成36年12月（借り入れから10年）を待たずして、返済が終了いたします。
よって、10年目の期末残高が0円となるので、住宅ローン減税の効果は十分には取れません。

（１）住宅ローン減税合計額　　　２８０，７００円
（２）繰上げ返済額合計　　　３，２９７，００４円
（３）完済までの毎月の返済額合計　４,１３５,８８６円
（２）＋（３）－（１）＝７，１５２，１９０円

②住宅ローン減税が終わった直後の平成36年1月全額繰上げ返済する場合

（１）住宅ローン減税合計額　　　４２７，８００円
（２）繰上げ返済額合計　　　３，２０４，５０４円
（３）完済までの毎月の返済額合計　４,３０６,４３８円
（２）＋（３）－（１）＝７，０８３，１４２円

以上から、毎年４０万円繰上げ返済原資を貯めておいて、住宅ローン減税が終わってから、
平成３６年１月に一括返済するほうが６９，０００円程度返済額が少なく済みます。

ただし、住宅ローンの金利が０．７５％で変わらなしとして計算しています。

ご相談者のいうように４年目から金利が０．８７５％に上昇すると、

①平成26年8月から毎年8月に４０万円繰上げ返済をする場合
平成36年12月（借り入れから10年）を待たずして、返済が終了いたします。
よって、10年目の期末残高が0円となるので、住宅ローン減税の効果は十分には取れません。

（１）住宅ローン減税合計額　　　２８１，７００円
（２）繰上げ返済額合計　　　３，３２１，７０７円
（３）完済までの毎月の返済額合計　４,０９３,２４８円
（２）＋（３）－（１）＝７，１３３，２５５円

②住宅ローン減税が終わった直後の平成36年1月全額繰上げ返済する場合

（１）住宅ローン減税合計額　　　４６１，５００円
（２）繰上げ返済額合計　　　３，２５１，２２８円
（３）完済までの毎月の返済額合計　４,３０６,４３８円
（２）＋（３）－（１）＝７，０９６，１６６円

以上から、毎年４０万円繰上げ返済原資を貯めておいて、住宅ローン減税が終わってから、
平成３６年１月に一括返済するほうが３７，０００円程度返済額が少なく済みます。

２つシミュレーションからわかることは、４年目以降の金利が大きく上昇してしまうと、 必ずしも、住宅ローン減税が終わった平成３６年１月に一括返済する方は有利ではなくるということです。

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