無料インターネット相談 No.7

相談7．繰り上げ返済と住宅ローン減税　　相談者　テルさん　2014年8月4日

はじめまして。 今、繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらの方がが返済金額が少なくなるか教えて下さい。
繰り上げ返済するとしたら年100万円ずつを考えております。
どのタイミングから繰り上げ返済をすればよいのか、アドバイスお願い致します。

・借入金額2,400万円
・返済期間20年
・返済開始2013年10月
・固定金利0.775％
・ボーナス払いなし

回答者　深井 豊CFP＠

住宅ローン減税は一般住宅の場合でご案内します。
２０１３年入居につき、 住宅ローン減税は年額２０万円まで。 繰り上げ返済と住宅ローン減税、どちらを優先させるべきか、シュミレーションをした結果で検討しましょう。
① ２０１４年８月から毎年８月に１００万円繰上げ返済をする場合
２０１４年８月から平成３８年７月までの
（１）住宅ローン減税合計額　　　　１，１５０，３００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　１１，０２４，４８２円
（３）月次の返済額合計　　　　　１２，９５７，８４０円
総支払額（ローン減税考慮）（２）＋（３）－（１）＝２２，８３２，０２２円

②２０２３年１月に９，４１６，６６７円
（①と条件を合わせるため、毎月８３，３３３円貯蓄して返済したとする。）
繰り上げ返済し、その後毎年２０２４年以降１００万円の繰上返済をするとした場合
（１）住宅ローン減税合計額　　　　１，５７７，６００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　１０，８０４，２４４円
（３）月次の返済額合計　　　　　１２，９５７，８４０円
総支払額（ローン減税考慮）（２）＋（３）－（１）＝２２，７２４，３９４円

以上より、住宅ローン減税をしっかり取って、２０２３年１月（住宅ローン減税期間終了後すぐ）にまとめて繰上げ返済してから、年間１００万円の繰上げ返済を行った方が、直ぐに毎年１００万円の繰上げ返済を行うよりも総返済額が １０８，０００円程度有利です。
ただし、金利は固定とされていますが、固定金利期間選択型で、完済時まで同じ金利ではないと思われます。
その場合には、金利の変更が行われますが、金利変更でどのくらい金利が上がるかにより有利・不利は代わってまいります。

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